環境(Environment)

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環境憲章の制定

MC-UBSグループは、「環境憲章」を制定し、環境面における理念と行動指針を定めています。
MCUBSは2013年6月に制定しました。

環境憲章

三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社(以下「当社」といいます。)は、地球が最大のステークホルダーであると認識し、事業活動を通じて持続可能な社会の実現を目指します。

【気候変動】当社は、新技術や新たな仕組みを活用し、温室効果ガスの削減に取り組みます。
【サステナビリティ】当社は、資源の持続可能な利用に努めます。
【生物多様性】当社は、生態系がもたらす様々な恩恵の重要性を認識し、生物多様性への影響を緩和するとともにその保全に貢献します。
【汚染防止】当社は、環境負荷低減や環境保全によって生じる環境価値の創出・向上に努めます。
【コミュニケーション】当社は、環境に関する企業情報を適時・適切に開示し、多様なステークホルダーとのコミュニケーション・協働を推進します。
【コンプライアンス】当社は、環境諸法規を遵守するとともに、国際行動規範に則した行動をとります。


保有資産における環境認証・評価

IIFは、サステナビリティに対して積極的に取り組んでいますが、その活動に対して客観的な評価や認証を得ることも重要であると考えています。投資家、テナントをはじめ、グローバルにわたる様々なステークホルダーからの要求に応えるために、建物の性能評価から、ファンド全体の評価に至るまで、多種多様な認証を取得しています。

認証取得状況

ファンド全体の評価としては、今や世界標準としての位置付けを確立しているGRESB(グローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク)ですが、IIFは2013年にJ-REITとして初となる「Sector Leader」に選出されるなど、早い段階から認証を受けており、2018年評価時点において、6年連続で最高位の「Green Star」を取得しました。また、不動産の性能評価については、以下に示す通り、CASBEE不動産評価認証、DBJ Green Building認証、BELS評価などを取得しています。IIFでは、今後も引き続き、ファンド全体の評価の向上を図るとともに、保有物件における外部認証等の取得割合を引き上げていく方針です。

GRESB

IIFは、2018年に実施された「GRESB」(Global Real Estate Sustainability Benchmark) リアルエステイト評価において、4つにランク分けされる評価の中で最高位の「Green Star」を6年連続で取得しています。 
GRESB

グローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク(GRESB)は、不動産会社などの環境・社会・ガバナンスのパフォーマンスに関するベンチマーク評価をするシステムです。不動産を対象とした評価を「GRESBリアルエステイト評価(Real Estate)」に加え、環境・社会・ガバナンスに関する開示情報のみで5段階評価を行う「GRESB開示評価(Public Disclosure)」が開始されました。

GRESB最高位の「Green Star」を6年連続で取得

IIFは、2018年に実施された「GRESB」(Global Real Estate Sustainability Benchmark) リアルエステイト評価において、4つにランク分けされる評価の中で最高位の「Green Star」を6年連続で取得しています。

2018

2018
Real Estate :
Green Star(6年連続)
4つ星
Public Disclosure : A

2017

Real Estate :
Green Star
5つ星

2016

Real Estate :
Green Star
5つ星

CASBEE® 不動産評価認証

CASBEE® (Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency / 建築環境総合性能評価システム) とは、建築物の環境性能を評価し格付けする手法で、省エネや省資源、リサイクル性能など環境負荷低減の側面に加え、景観への配慮なども含めた建築物の環境性能を総合的に評価するシステムです。
CASBEE® 不動産評価認証
評価ランク別物件数
Sランク:2物件(初取得2018年)
Aランク:7物件(初取得2014年)
B+ランク:1物件(初取得2016年)

IIFの所有物件では、下記においてこの認証を受けています。
※ 自治体届出制度に該当する物件も含まれています。

Sランク ★★★★★

Aランク ★★★★

B+ランク ★★★

DBJ Green Building認証

DBJ Green Buildingとは、株式会社日本政策投資銀行(DBJ)が独自に開発した総合スコアリングモデルを利用し、環境・社会への配慮がなされた不動産("Green Building")を対象に、5段階の評価ランクに基づく認証をDBJが行うものです。
評価ランク別物件数
4つ星:3物件(初取得2015年)
3つ星:2物件(初取得2015年)

IIFでは2012年にJ-REITが保有する物流物件として初めて「IIF越谷ロジスティクスセンター」と「IIF野田ロジスティクスセンター」にて本認証を受けました。その後、同物件の再認証を含め、全5物件が認証を受けています。

4つ星 ★★★★

3つ星 ★★★

BELS評価

BELS(Building-Housing Energy-efficiency Labeling System)とは「非住宅建築物の省エネルギー性能を評価する」公的制度です。新築建物、既存建物に関わらず様々な尺度を基に第三者機関が省エネルギー性能を5段階で評価する制度です。BELSには、日本初の公的な省エネ性能特化評価指標として、建築物の省エネルギー性能の適切な情報提供及び非住宅建築物に係る省エネルギー性能の一層の向上を促進する役割が期待されています。
bels
評価ランク別物件数
5つ星:2物件(初取得2016年)
4つ星:2物件(初取得2014年)
2つ星:4物件(初取得2016年)
※メインテナンスセンター 1・メインテナンスセンター 2は、別々に評価を受けています。
 

IIFでは、下記の物件が認証を受けています。

5つ星 ★★★★★

4つ星 ★★★★

2つ星 ★★

IIF 羽田空港 メインテナンスセンター(メインテナンスセンター 1 / メインテナンスセンター 2)
IIF 羽田空港 メインテナンスセンター
※メインテナンスセンター 1・メインテナンスセンター 2で別々に評価を受けています。

中長期目標と環境パフォーマンス

IIFでは、資産運用に関する省エネルギー対策に積極的に取り組んでおり、環境負荷低減を通じた持続可能な社会の実現を目指しています。

中長期目標

IIFでは、「エネルギーの使用の合理化等に関する法律(省エネ法)」に基づき、エネルギー使用に係る消費原単位を年平均1%以上低減させることを目標とします。

環境負荷低減に向けた具体的な取り組み

  • 省エネルギー・CO2の抑制を取り入れた事業活動
  • 廃棄物の削減
  • 水の効率的利用の推進
  • IIFの事業活動に携わる関係者への環境負荷低減の浸透とパートナーシップの強化

環境パフォーマンス

IIFの環境パフォーマンスは以下の通りです。
※1 底地物件を除く。各年度における保有物件数、電力使用量、燃料使用量、水使用量及びCO2排出量は、下記時点に基づき算出しています。
  2018年度 2019年1月末
  2017年度 2018年1月末
  2016年度 2016年12月末
※2 CO2排出量は、環境省「温室効果ガス排出量算定・報告・公表制度」、東京都「地球温暖化対策報告書作成ハンドブック」等に定められた方法に基づき換算しています。
※3 2017年度より都市ガス・重油等を含む燃料使用量(Mwh)の算出方法に変更致しました。なお、2016年度は都市ガス及びプロパンガスの燃料使用量(m3)のみを対象としています。

気候変動

IIFでは、年々深刻さを増す気候変動に対する問題についても、保有物件における環境・省エネルギー対策やエネルギー利用の効率化に取り組んでおり、環境への配慮と環境負荷低減に向けての対応を進めています。気候変動のリスク要因の一つであるCO2排出量の削減についても、ポートフォリオ全体で把握・管理する体制を整えています。

CO2の排出量

CO2の排出量
データ及び原単位は、賃貸可能面積(稼働率考慮後)をもとに算出しています。 ■データ把握率 2017年 100%、2016年 100% ■集計期間 2017年:2017年1月~2017年12月 2016年:2016年1月~ 2016年12月

エネルギー

IIFでは、運用する保有物件における環境・省エネルギー対策やエネルギーの効率化に取り組んでおり、環境への配慮と環境負荷低減に向けての対応を進めています。電力使用量、燃料使用量、水使用量を一括管理し、蓄積された正確で透明性の高いデータを分析することで、エネルギー削減についてのマネジメントを積極的に行っています。

電力使用料 / ガス使用量

電力使用料 / ガス使用量
データ及び原単位は、賃貸可能面積(稼働率考慮後)をもとに算出しています。 ■データ把握率 2017年 100%、2016年 100% ■集計期間 2017年:2017年1月~2017年12月 2016年:2016年1月~ 2016年12月

エネルギーの取り組み事例

IIFではテナントと協働し、LED照明の導入や太陽光発電等、省エネルギー対策に積極的に取り組んでいます。

LED照明

既存の照明をLED照明に置き換えることにより、省エネルギー化や、照明の長寿命化に取り組んでいます。置き換えにあたっては、想定される削減電気容量を事前にテナントと確認しており、電気料金削減効果の一部を賃料としていただく契約を締結している事例もあります。

導入物件:
他9物件


太陽光パネル

施設の屋上に太陽光パネルを設置し、再生可能エネルギーを活用した省エネルギー化に積極的に取り組んでいます。

他5物件


ESCO事業

ESCO事業とは省エネルギー化推進事業の一種で、省エネルギー改修にかかる費用(建設費、金利、ESCO事業者の経費等)を光熱費の削減分等で賄うことを基本とする事業です。IIFではESCO事業を活用した省エネルギー化に取り組んでいます。

IIFは資源の持続可能な利用に努め、水資源を有効活用する取り組みを積極的に行っています。自動給水装置で地下100mから汲み上げた中水の敷地内散水への利用など、テナントと協働した水資源の有効活用に取り組んでいます。

水使用量

水使用量
データ及び原単位は、賃貸可能面積(稼働率考慮後)をもとに算出しています。 ■データ把握率 2017年 100%、2016年 100% ■集計期間 2017年:2017年1月~2017年12月 2016年:2016年1月~2016年12月

水の取り組み事例

中水の利用による水資源の有効活用

IIF三鷹カードセンターの自動給水装置
IIF三鷹カードセンターの自動給水装置

IIF三鷹カードセンターでは、自動給水装置によって地下100mから汲み上げられた中水を敷地内の散水に利用することで水資源の有効活用を図っています。また、この中水は非常用災害時の生活用水等としても利用されています。

廃棄物

IIFは、保有物件から排出される廃棄物を最小限化する取り組みを推進し、廃棄物の発生量をモニタリングし、適切な管理を行っています。

廃棄物量とリサイクル率

廃棄物量とリサイクル率
データ及び原単位は、賃貸可能面積(稼働率考慮後)をもって算出しています。 ■データ把握率 2017年 100%、2016年 100% ■集計期間 2017年:2017年1月~2017年12月 2016年:2016年1月~2016年12月

生物多様性

IIFの保有物件では、生態系がもたらす様々な恩恵の重要性を認識し、生物多様性への影響を緩和するとともにその保全に貢献しています。

生物多様性の取り組み事例

緑地帯の設定

IIF 野田 ロジスティクスセンター
IIF 野田 ロジスティクスセンター

IIFでは保有物件の各所に緑地帯を設けており、ヒートアイランドの軽減やCO2排出量の削減等に貢献しています。 総緑地面積 7.8ha (78,000㎡)

汚染防止

IIFは資産運用を委託しているMCUBSとともに、環境負荷低減や環境保全によって生じる環境価値の創出・向上に努めています。

物件取得時のアセスメント

IIFの保有物件では、物件取得時において、現地の視察や地歴の調査、環境リスク要因等を考慮し意思決定を行っています。
特に土壌汚染等の環境関連リスクに関し、原則として、土壌汚染対策法及びその他の環境関連法令に従って適切に処理されているものを投資対象とします。その判断をするために、売買契約締結までに専門家による環境汚染調査を実施し、資産運用会社が別途定める土壌汚染等に関するリスク管理マニュアルに基づき、調査・対策を「土壌汚染調査・対策フロー」に従って行います。 
なお、土壌汚染に関しては、「土壌汚染の可能性が低い、もしくは土壌汚染の可能性が否定できないものの環境被害リスクは低いと判断されている」物件を投資対象(原則)とすることを、物件取得業務マニュアルに定めています。

土壌汚染調査・対策フロー

土壌汚染調査・対策フロー
※1 地歴調査だけでは、土壌汚染の懸念はないと判断できない場合(過去に有害物質を使用した工場が存在していた場合等) ※2 ヒアリング調査を行っても、土壌汚染の懸念はないと判断できない場合 ※3 個別案件の条件を勘案し汚染の除去等を選択しない場合(汚染土壌の上に堅固な建物が存在している場合等) ※4 売主との協議後、技術的・経済的な観点より、汚染の除去等を行うことを決定した場合

建物の安全性

IIFの保有物件では、物件取得時に建物診断や地震リスク診断を実施するとともに、定期的にエンジニアリング・レポートを取得し、建物の安全性の維持に取り組んでいます。


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