産業用不動産への投資

産業用不動産へ投資する社会的・経済的背景

近年我が国で建設される物流施設は、大型化する傾向にあり、倉庫等の建築着工量の回復に示される様に、活発な投資(資金の供給)が行われています。これらの背景には、平成14年以降、国内の製造業出荷額、設備投資額及び鉱工業生産指数は増加傾向を見せ、日本経済が「いざなぎ景気」を越える期間にわたる景気拡大を続けていること、並びにこのような日本の景気拡大とアジア経済の発展による国内外の貨物流通量の増加に伴い、より効率的な国内物流体制の再構築を目指して拠点の集約・統合が進んでいることがあると、本投資法人は考えています。また、工場・研究開発施設等においては、製造業における商品ラインの見直しや先端技術工場への投資を中心とする投資の国内回帰の流れを受け、立地件数が増加傾向にあります。

更に、景気回復に伴う企業の設備投資の活発化や高度成長時代に建設された設備の更新、環境・エネルギー・通信関連といった新たな分野での設備投資等、インフラ施設への投資のための資金に対するニーズが拡大しており、投資主体(資金供給者)の拡大が求められています。
一方で、減損会計の導入、保有資産の効率的運営を意識した経営への意識の変化を契機としたCRE(企業不動産(Corporate Real Estate))戦略(注)の浸透から生じる不動産売却ニーズ及びプロフェッショナルによる不動産運営ニーズも生じてきています。
(注)経営戦略の一環として、企業価値向上に貢献する不動産投資行動を取る企業戦略のことを意味します。

また、国や地方公共団体等の公的セクターにおいては、財政の再建を目指し財政投融資の規模が縮小しているものの、今後必要となる公共施設等の整備や道路、水道関連施設等の既存施設の維持更新が求められています。既に国においては国有財産の売却が進められていますが、その他の公的セクターにおいても公営事業の見直しなどにより、民間のノウハウの活用や公有資産の整理の増加といった流れが加速することが予想されています。

加えて、公的セクターの提供する公共サービスには、PFI(民間資金等活用事業(Private Finance Initiative))や指定管理者制度導入など、官民の役割分担の新しい流れも生まれています。本投資法人は、今後、公的セクター が公共サービスの持続的提供を図るためにも、公共のインフラ施設の売却により、民間との協働を進めるようになると考えており、かかる観点から、 民間による公共のインフラ施設の取得・保有ニーズも増加するものと考えています。本投資法人は、このような投資機会の拡大が見込まれるインフラ施設の新たな受け手として、国家経済的な資産の効率的な運営の一翼を担い得るものと考えています。そこで、本投資法人は、関係法令の整備等が必要な場合にはそれら前提条件の充足や関係機関との調整を踏まえて、公的セクターにおけるインフラ施設への投資も検討していくこととしています。
これらの背景を踏まえ、本投資法人は、物流施設のみならず、従来の不動産投資信託が投資対象としていなかった、工場・研究開発施設等、更にはインフラ施設に投資していくことにより、不動産投資信託の新分野を確立し、投資家に対して新たな投資機会を提供したいと考えています。

マクロ経済の背景

a. 規模別倉庫建築着工床面積の動向

景気回復を背景として、倉庫の着工床面積は、平成15年以降増加し、また大規模化も進んでいます。

グラフ:規模別倉庫建築着工床面積の動向
出所: 国土交通省「平成19年度版建築統計年報」
(注1) 建築物の使途「倉庫」、構造形式「鉄骨鉄筋コンクリート造」、「鉄筋コンクリート造」及び「鉄骨造」の床面積を本投資法人が合計して算出したものです。
(注2) 割合は、上記(注1)の方法で算出した数値に基づき、本投資法人が算出したものです。

b. 規模別工場建築着工床面積の動向

工場の着工床面積も平成14年以降増加し、また、大規模化も進んでおり、床面積5,000m2以上の大規模な工場の占める割合が高まっています。

グラフ:規模別工場建築着工床面積の動向
出所: 国土交通省「平成19年度版建築統計年報」
(注1) 建築物の使途「工場及び作業場」、構造形式「鉄骨鉄筋コンクリート造」、「鉄筋コンクリート造」及び「鉄骨造」の床面積を本投資法人が合計して算出したものです。
(注2) 割合は、上記(注1)の方法で算出した数値に基づき、本投資法人が算出したものです。

c. 製造品出荷額等の推移

国内製造品出荷額は、平成14年以降景気の回復を背景として増加傾向にあります。

グラフ:製造品出荷額等の推移
出所: 経済産業省経済産業政策局調査統計部「平成17年工業統計速報」(従業員10人以上の事業所について)
  (原注1) 平成10年調査において、事業所の捕そくを行ったため、前年比については時系列を考慮したもので計算しています。
(原注2) 平成14年調査において、日本標準産業分類の改定が行われたため、前年比については平成13年の分類を組み替えて計算しています。
(原注3) 平成16年の数値は、「新潟県中越大震災に伴う平成16年捕捉調査」結果(一部推計を含みます。)を加えたものです。

d. 設備投資の推移

設備投資は景気動向に応じて大きな変動があるものの、平成14年以降、特に製造業において、上昇傾向にあると考えられます。

グラフ:設備投資の推移
出所: 財務省「法人企業統計調査」年次別調査(原数値)
(注1) 設備投資はソフトウェア投資額を除いたものです。
(注2) 法人企業統計調査は、金融・保険業を除く営利法人(本邦に本店を有する合名会社、合資会社、株式会社及び有限会社)を対象とする標本調査です。標本法人の選定は資本金200万円未満、200万円以上300万円未満、300万円以上500万円未満、500万円以上1,000万円未満、1,000万円以上2,000万円未満、2,000万円以上5,000万円未満、5,000万円以上1億円未満、1億円以上10億円未満、10億円以上の階層に区分し、層別無作為抽出法(資本金10億円以上は全数抽出)により行われています。

e. 輸送指数(国内貨物輸送業)と鉱工業生産指数の推移

国内貨物輸送業の指数は、一貫して上昇傾向にあります。また、鉱工業生産指数も平成14年以降は上昇傾向にあり、景気動向を反映し堅調な推移を示しています。

グラフ:輸送指数(国内貨物輸送業)と鉱工業生産指数の推移
出所: 国土交通省「輸送指数」、経済産業省「鉱工業生産・出荷・在庫指数」
(注1) 輸送指数、鉱工業生産指数ともに季節調整済指数であり、基準年である平成12年の平均を100とした比率で算出しています。
(注2) 輸送指数の平成18年10月から平成19年2月の数値は暫定値です。
(参考) 輸送指数は、「我が国の国内輸送活動及び我が国企業による国際輸送活動を総合的に把握し、経済活動としての輸送の動向を総合的に観察すること」を目的として作成されたものです。輸送指数は、各輸送機関による輸送量(原則として貨物輸送はトンキロ)を、各輸送機関がそれぞれ創出した経済効果として換算(粗付加価値額及び生産額でウェイト付けすることによって算出)した指数です。上記のグラフにおいては、輸送活動のうち国内貨物輸送業にかかる指数を使用しています。

f. 工場・研究所の立地件数の推移

近年の景気回復に伴い、工場、研究所のいずれについても平成14年以降新規の立地件数が増加傾向にあります。

グラフ:工場・研究所の立地件数の推移
出所: 経済産業省「平成18年工場立地動向調査結果(速報)」
(参考) 当該調査の対象は、全国の製造業、電気業(水力発電所、地熱発電所を除きます。)、ガス業、熱供給業のための工場又は事業場を建設する目的をもって取得(借地を含みます。)された1,000m2以上の用地(埋立予定地を含みます。)です。また、研究所(民間の試験研究機関で、主として前記4業種に係る分野の研究を行うものに限ります。)の用地も併せて調査しています。

インフラ不動産の規模

a. 社会資本ストック量の拡大

内閣府による推計では、我が国の社会資本ストック量は着実に増加を続けており、400兆円に迫る水準となっています。

グラフ:社会資本ストック量の拡大
出所: 内閣府政策統括官「日本の社会資本2007」
(注) 原統計が集計対象とした20部門のうち、道路部門、港湾部門、航空部門、旧日本国有鉄道部門、日本鉄道建設公団等部門、地下鉄等部門、旧日本電信電話公社部門、下水道部門、廃棄物処理部門、水道部門、郵便部門、工業用水道部門の計12 部門を対象に推計した粗資本ストックに平成11年度から平成15年度までの名目投資額等のデータを追加し、平均耐用年数やデフレーター等を更新した値を示します。

財政投融資の縮小

平成13年に開始された財政投融資改革の進展により、我が国の財政投融資計画額及びその残高は減少傾向にあります。

a. 財政投融資計画額の推移(フロー)

グラフ:財政投融資計画額の推移(フロー)
出所: 財務省理財局「財政投融資リポート2006」
(原注1) 当初計画ベース。
(原注2) 平成12年度以前は、一般財政投融資ベース。

b. 財政投融資計画残高の推移(ストック)

グラフ:財政投融資計画残高の推移(ストック)
出所: 財務省理財局「財政投融資リポート2006」
(原注1) 平成17年度までは実績。
(原注2) 平成18年度及び平成19年度の残高は平成17年12月20日現在の見込額です。

官から民への流れ

a. 地方公営企業の民営化・民間譲渡の事業数(平成14年度以降の累計)

地方公営企業の民営化、民間譲渡が近年急激に進んでおり、特に平成16年度以降は官のリストラが促進されています。

グラフ:地方公営企業の民営化・民間譲渡の事業数(平成14年度以降の累計)
出所: 総務省「地方公営企業の経営の総点検の実施状況」

b. PFI事業数及び事業費の推移

平成11年に民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法律(平成11年法律第117号。その後の改正を含みます。)が施行されて以降、PFI 事業は着実に実施されています。

グラフ:PFI事業数及び事業費の推移
出所: 内閣府「PFIアニュアルレポート(平成17年度)」