投資方針と基本戦略
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投資方針
本投資法人は、中長期にわたり安定した収益を確保し、また、運用資産を着実に成長させることを目指して、本投資法人の資産を運用します。具体的な以下の方針等については、直近の有価証券報告書「2【投資方針】」をご確認ください。
- 投資方針
- 投資対象
- 分配方針
- 投資制限
基本戦略
本投資法人は、あらゆる産業活動の基盤となり、中長期にわたり、安定的な利用が見込まれる、物流施設及び工場・研究開発施設等並びにインフラ施設（以下、総称して「産業用不動産」といいます。）に投資し、収益の安定的な確保と運用資産の着実な成長を図ることにより、投資主価値の継続的な拡大を目指します。
本投資法人は、産業用不動産を、研究開発、原材料調達・備蓄、保管、製造・生成、企業間物流、組立・加工、販売物流、リサイクルといった一連の産業活動の拠点となる不動産（以下「インダストリアル不動産」といいます。）及びかかる産業活動を支える基盤となる不動産（以下「インフラ不動産」といいます。）とに分類し、更に、以下のアセットカテゴリーを設けています。
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| アセットカテゴリー | 定義 | 具体例 | |
|---|---|---|---|
| インダストリアル不動産 |  |
輸・配送、保管、備蓄、荷役、梱包、仕分け、流通加工及び情報提供の各機能から構成される企業間物流業務及び販売物流業務に供する諸施設 |
|
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研究開発、原材料調達・備蓄、保管、製造・生成、 組立・加工、リサイクル等を行うための諸施設 |
|
|
| インフラ不動産 |  |
交通、通信、エネルギー、水道、公共施設等産業活動の基盤として整備される施設 |
|
※ インフラ施設には、現在、制度上本投資法人による投資が困難なものもあります。
成長戦略
外部成長
本投資法人は、当初、産業用不動産のうち既に投資用不動産として認知されている物流施設を中心にポートフォリオを構築し、徐々に工場・研究開発施設等及び民間で保有されているインフラ施設の投資比率を増やし、その後、公的セクターが保有しているインフラ施設も取得し、中長期的にはそれぞれの分野のバランスの取れたポートフォリオを構築することを目指します。
内部成長
本投資法人は、ポートフォリオの中長期的な収益の維持・拡大を目指し、それぞれのアセットカテゴリーにおける各運用資産の特性を踏まえた成長戦略を策定し、適切な管理運営を行います。また、プロパティ・マネジメント会社を通じて、又は資産運用会社と賃借人との連携を密にすることにより、そのニーズの把握に努め賃借人の満足度の向上を図ります。更に、施設拡張工事・改築等の実施等、運用資産の特性や運用資産を取り巻く環境に応じて、各種施策を実施します。これらの取組みによりポートフォリオ全体としての賃料収入及び稼働率の維持・向上を図ります。
また、管理運営の効率化及び管理運営費用の随時見直しにより、管理品質と管理運営費用の適正化に努めます。
物件選定と目標ポートフォリオ
物件選定方針
本投資法人は、中長期にわたり、安定した収益を確保できるポートフォリオを構築するため、物件を選定するに際して、主として「継続性」と「汎用性」に着目して評価を行います。ただし、工場・研究開発施設等やインフラ施設は特定の賃借人の利用のために設計・建設されているケースが多いため、継続性の評価を重視して物件選定を行います。
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継続性と汎用性の分析イメージ
| 分析の観点 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 継続性の分析 | 賃借人の属する産業分野 | 賃借人の行う事業 | 賃借人の施設 | |||
| 汎用性の分析 | 産業用不動産としての立地の汎用性 | 一般的な立地の汎用性 | ||||
また、汎用性についての評価視点に基づき、本投資法人は、以下の立地カテゴリーを設け、「一般的な立地の汎用性」が見込める「都市近郊型」と、「産業用不動産としての立地の汎用性」が見込める「工業集積地型」の案件を中心にポートフォリオを構築していきます。
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立地カテゴリー
| 立地カテゴリー | 概要 |
|---|---|
| 都市近郊型 | 三大都市圏（※1）並びに政令指定都市及びそれに準ずる主要都市に立地する物件 |
| 工業集積地型 | 原則として製造品出荷額が1兆円以上の工業地区（※2）に立地する物件 |
| 独立立地型 | 都市近郊型、工業集積地型には該当しないが、リスクに見合ったリターンが十分に期待できると 考えられる物件 |
※1 三大都市圏とは、東京圏、大阪圏及び名古屋圏をいいます。
東京圏とは東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
大阪圏とは滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県及び和歌山県をいいます。
名古屋圏とは愛知県、三重県及び岐阜県をいいます。
※2 工業地区とは、経済産業省「工業統計表」における工業地区をいいます。
東京圏とは東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
大阪圏とは滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県及び和歌山県をいいます。
名古屋圏とは愛知県、三重県及び岐阜県をいいます。
※2 工業地区とは、経済産業省「工業統計表」における工業地区をいいます。
目標ポートフォリオ
本投資法人は、「物件選定方針」に基づき、当面の目標として、以下のとおり目標ポートフォリオを設定しています。なお、実際の比率は一時的に当該目標比率から乖離することもあります。
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| 目標ポートフォリオ | ||
|---|---|---|
| アセットカテゴリー | 物流施設及び工場・研究開発施設等50～80％ インフラ施設20～50％ （鑑定評価額ベース） |
|
| 立地カテゴリー | 都市近郊型又は工業集積地型80％以上 独立立地型20％以下 （鑑定評価額ベース） |
|
| 賃貸借契約期間 | 2年未満0～20％ 2年以上10年未満20～40％ 10年以上40％以上 （賃料収入ベース） |
|
| 既稼働物件の割合は、ポートフォリオ全体の80％以上とする （鑑定評価額ベース） |
||
取得後、運用期間中にアセットカテゴリーのいずれにも該当しない利用形態となった資産（以下「その他資産」といいます。）(注)については、当該利用形態におけるリスク・リターン特性、ポートフォリオに占める割合、産業用不動産としての再利用の可能性、不動産市況や個別投資の状況などを踏まえ、継続的に保有することができることとします。
なお、その他資産については、従前のアセットカテゴリーに基づき目標比率の計算を行います。その他資産の割合がポートフォリオ全体の10％を超える場合（鑑定評価額ベース）、経済情勢、不動産売買市場の動向及び個別の物件に係る諸要因等がポートフォリオに重要な影響を与えている等の事情がない限り、原則として当該状態を解消するために必要な手続き（物件売却活動を含みます。）を取るものとします。
(注) 当初、研究開発施設等として取得した後、実際の利用形態がオフィス等に転換した場合等を指しますが、これに限られません。また、工場を物流施設に転換する等、変更後の利用形態がいずれかのアセットカテゴリーに属するものである場合は、変更後の利用形態に基づき目標比率を計算します。
加えて、本投資法人は投資する産業用不動産の所在地域が、特定の地域に集中することにより増大する地域経済リスク、地震リスク等により生ずる影響を軽減させるために、その関連情報を定期的に見直して、その投資する産業用不動産の所在地域について適切に考慮するものとします。
また、特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上となるよう資産運用を行うものとします。
また、特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上となるよう資産運用を行うものとします。